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2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮、二十四小时通关，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，年末的宝安、龙岗城市化提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。
一、房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增长
根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，
2003年我市商品房销售面积为868.46万平方米，与去年的791.70万平方米相比增加了9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年23%高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。
从销售商品房的类型来看，
2003年我市住宅销售面积为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34%，住宅销售面积占商品房销售总面积的93%；办公楼销售面积为15.73万平方米，比2002年减少12.32%，办公楼销售面积占商品房销售总面积的1%；商铺销售面积为43.99万平方米，占商品房销售总面积的11%，比2002年同期减少5.11%。
从
2003年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。近年来，我市住宅市场一直保持着 “一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律；而2003年9月1日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。 根据
1998年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现98年以来的平均水平，表明其买卖需求并非因宏观因素的利好而出现较大变化，除极个别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。商铺物业尽管今年有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于1998～2001平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。
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图1 2003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米） |
二、住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面
2003年，我市商品房批准预售面积854.35万平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅批准预售面积为694.42万平方米，比去年同期下降27.77%，供给下降幅度较大。
总体来看，刚刚过去的2003年是深圳房地产市场供求关系大调整的一年。针对2002年商品房供给增长过快的趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场的宏观调控取得了显著效果。2003年，政府采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场的平稳发展。
从供求对比来看，
2003年住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，求略大于供。从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。
从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需求，龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区均新增供给小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到
0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有利于消化2002年的存量。 表
12003年各区住宅供求关系分析
| |
批准预售面积 （万m2） |
比例 （%） |
实际销售面积
（万m2） |
比例
（%） |
新增供求比 |
|
罗湖区 |
71.28 |
10.27 |
91.49 |
11.34 |
0.78：1 |
|
福田区 |
111.47 |
16.05 |
168.60 |
20.90 |
0.66：1 |
|
南山区 |
270.93 |
39.02 |
215.93 |
26.77 |
1.25：1 |
|
盐田区 |
22.83 |
3.29 |
20.23 |
2.51 |
1.13：1 |
|
宝安区 |
132.63 |
19.10 |
163.12 |
20.22 |
0.81：1 |
|
龙岗区 |
85.28 |
12.28 |
147.20 |
18.25 |
0.58：1 |
|
合 计 |
694.42 |
100.0 |
806.56 |
100.0 |
0.86：1 |
三、南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势
十分明显
从各区的住宅销售来看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20%、27%、21%、18%，南山区住宅销售面积仍然稳居首位。从2002年和2003年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，2003年南山区、宝安区、龙岗区所占的比例有较大增长，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。随着特区内用地的日益减少，西部通道、地铁线的开通，宝安、龙岗两区全面城市化的启动，这种发展趋势将会越来越明显。
图
2 2002年与2003年各区域住宅成交面积所占的比例图（外圈为2002年数据）
四、各区住宅价格均有一定上涨，总体价格水平继续保持平稳
从价格来看，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米5680元/平方米，与2002年相比上涨了2.55%。
从各区住宅销售价格来看，2003年各区住宅价格均有所上涨。2003年福田区、罗湖区、南山区住宅均价为8211元/m2、7746元/ m2、6282元/m2，分别比2002年上涨6.5%，16.1%，4.3%，而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768元/m2、3487元/m2，分别比2002年上涨2.3%和3.23%。虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。
近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，导致2003年这两区住宅价格有较大幅度上涨。由于近两年供应的房地产开发用地绝大部分集中在特区外，今后几年房地产市场热点必将继续向特区外转移。随着特区外住宅销售面积所占的比重的加大，全市房地产市场平均价格仍将保持稳定。
目前，特区内商品住宅价格基本高于特区外一倍，且不同区域住宅价格差距较大。随着深圳基础设施的不断完善、通关进一步便利、地铁的开通等，特区内外的差别将逐渐减少，房地产市场的价格差距也将逐渐减小。
五、住宅市场继续以三房、二房、四房为主力户型，居民居住水平不断提高
从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房继续为住宅市场的主力户型，占住宅市场交易总量八成以上。其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的
42％，二房住宅占住宅销售总面积比例为23％，四房住宅占住宅销售总面积的17％。从主力户型的价格来看，三房住宅的均价为每平方米5006元，为成套住宅中最低的；二房住宅次之，达到5340元；四房住宅均价达到6464元。总体来看，主力户型价格比上年上涨2.5％左右。
从
2003年和2002年销售住宅的户型结构对比来看， 2003年销售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有减少，表明购房者消费水平和居住水平都有一定程度提高。
|
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图3 2003年与2002年销售住宅的户型结构对比（上图为2002年数据） |
六、住宅销售价格分布基本保持稳定，价格结构基本合理从新增住宅的销售价格梯度分布来看，具有以下特点：
单价在
4000元以下的住宅，均价3208元，占住宅销售总面积的29%；
单价在4000～6000元的住宅，均价5029元，占住宅销售总面积的30%；
单价在6000～8000元的住宅，均价6917元，占住宅销售总面积的22%；
单价在8000～10000元的住宅，均价8846元，占住宅销售总面积的13%；
单价在10000元以上的住宅，均价12219元，占住宅销售总面积的6％。
由上述数据看，2003年住宅价格分布结构与2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低价位住宅占总交易量的比例比2002年下降了5个百分点，而8000元以上的高价位住宅则上升5个百分点。产生这种情况的原因，与今年特区内各个区域高价位住宅的热销有关，但是总体来看低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，住宅价格结构基本合理，能够满足不同层次的消费需求。
图4 2003年与2002年住宅销售价格分布结构对比（上图为2002年数据）
| |
|
2003年全年（全市商品房销售按照用途分类） |
| 用途 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价（合同面积） |
均价(建筑面积) |
均价(套内面积) |
| 办公楼 |
1210 |
157250.62 |
1739411509 |
11061.39683 |
10163.83812 |
13793.65411 |
| 其它 |
63 |
21873.7 |
78358669.8 |
3582.323511 |
3576.205588 |
4013.08987 |
| 商铺 |
11539 |
439869.6 |
5730922116 |
13028.68422 |
12916.12179 |
16091.1703 |
| 住宅 |
89651 |
8065602.06 |
46973126292 |
5823.883442 |
5680.647806 |
6643.3819 | |
| |
|
2003年全年（住宅部分按照户形分类） |
| 户形 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价（合同面积） |
均价(建筑面积) |
均价(套内面积) |
| 别墅 |
242 |
70103.62 |
1013409841 |
14455.8846 |
14503.87734 |
14684.45594 |
| 单身公寓 |
4981 |
238052.97 |
1705102356 |
7162.701462 |
7027.15797 |
9256.191865 |
| 单身宿舍 |
124 |
14644.48 |
42919504.9 |
2930.763325 |
2928.427698 |
3133.450989 |
| 一房住宅 |
10829 |
456790.14 |
2885037842 |
6315.893424 |
6043.530321 |
7499.972552 |
| 二房住宅 |
26655 |
1847406.52 |
10190936204 |
5516.347427 |
5340.892584 |
6339.273026 |
| 三房住宅 |
34234 |
3465700.68 |
17758771124 |
5124.150284 |
5006.029716 |
5801.579384 |
| 四房住宅 |
9138 |
1341886.37 |
8843442788 |
6590.306739 |
6464.374729 |
7456.114001 |
| 四房以上 |
1299 |
240682 |
1672575878 |
6949.318513 |
6849.532962 |
7872.660623 |
| 复式住宅 |
2149 |
390335.28 |
2860930754 |
7329.418837 |
7212.975749 |
8129.047372 | |
| |
|
2003年全年（住宅部分按照）---预售建筑面积均价 |
| 价位 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
平均面积 |
| 4000元以下 |
26130 |
2389228.42 |
7665042774 |
3208.166582 |
91.436219 |
| 4000到6000 |
27539 |
2394581.48 |
12042651332 |
5029.125729 |
86.952375 |
| 6000到8000 |
19903 |
1770970.2 |
12249699428 |
6916.942717 |
88.980063 |
| 8000到10000 |
11288 |
1021436.64 |
9035928463 |
8846.293651 |
90.488717 |
| 10000元以上 |
4791 |
489385.32 |
5979804295 |
12219.01036 |
102.1468 | |
| |
|
2003年全年（住宅部分按行政区划分） |
| 行政区 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
均价(建筑面积) |
均价(套内面积) |
平均面积 |
| 宝安 |
17829 |
1631177.32 |
6147206780 |
3768.570531 |
3709.938227 |
4250.741278 |
91.490118 |
| 大工业 |
325 |
33164.24 |
83459358.12 |
2516.546681 |
2516.546681 |
2782.295785 |
102.043815 |
| 福田 |
18853 |
1686010.12 |
13844685699 |
8211.508065 |
7878.591085 |
9481.880481 |
89.429274 |
| 龙岗 |
15715 |
1438801.14 |
5017801292 |
3487.487709 |
3438.155875 |
3907.931539 |
91.55591 |
| 罗湖 |
13110 |
914903.63 |
7087550819 |
7746.773088 |
7494.162968 |
8977.21089 |
69.786699 |
| 南山 |
21212 |
2159281.21 |
13565510522 |
6282.419565 |
6127.536275 |
7188.15681 |
101.795267 |
| 盐田 |
2607 |
202264.4 |
1226911822 |
6065.881203 |
6057.335054 |
7063.945461 |
77.585116 | |
| |
| 2003年全年各行政区住宅销售价位统计 |
| 罗湖 |
| 价位 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
每套面积 |
| 4000元以下 |
24 |
7190.25 |
5017316.5 |
697.794443 |
299.59375 |
| 4000到6000 |
2417 |
205975.9 |
1110191302 |
5389.908731 |
85.219652 |
| 6000到8000 |
4870 |
343291.57 |
2408563769 |
7016.087721 |
70.491082 |
| 8000到10000 |
3834 |
236255.9 |
2081114894 |
8808.731947 |
61.621257 |
| 10000元以上 |
1965 |
122190.01 |
1482663538 |
12134.08148 |
62.183211 |
| 合计 |
13110 |
914903.63 |
7087550819 |
7746.773088 |
69.786699 | |
| |
| 福田 |
| 价位 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
每套面积 |
| 4000元以下 |
18 |
1321.92 |
4596911.47 |
3477.450579 |
73.44 |
| 4000到6000 |
2468 |
192810.7 |
1043837746 |
5413.795738 |
78.12427 |
| 6000到8000 |
8018 |
677288.1 |
4801975713 |
7090.004553 |
84.470952 |
| 8000到10000 |
6156 |
569512.93 |
5051639864 |
8870.10566 |
92.513471 |
| 10000元以上 |
2193 |
245076.47 |
2942635464 |
12007.00934 |
111.753976 |
| 合计 |
18853 |
1686010.12 |
13844685699 |
8211.508065 |
89.429274 | |
| |
| 南山 |
| 价位 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
每套面积 |
| 4000元以下 |
547 |
47265.27 |
175231203.5 |
3707.398762 |
86.408171 |
| 4000到6000 |
13291 |
1168784.2 |
6025015654 |
5154.942763 |
87.938018 |
| 6000到8000 |
5855 |
645372.35 |
4350265107 |
6740.705744 |
110.225849 |
| 8000到10000 |
1119 |
198195.85 |
1750010297 |
8829.702019 |
177.118722 |
| 10000元以上 |
400 |
99663.54 |
1264988260 |
12692.58808 |
249.15885 |
| 合计 |
21212 |
2159281.21 |
13565510522 |
6282.419565 |
101.795267 | |
| |
| 盐田 |
| 价位 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
每套面积 |
| 4000元以下 |
419 |
32774.25 |
114590758.2 |
3496.365535 |
78.220167 |
| 4000到6000 |
1154 |
82692.52 |
423494825 |
5121.319618 |
71.657296 |
| 6000到8000 |
763 |
58695.11 |
392312153 |
6683.89842 |
76.926749 |
| 8000到10000 |
137 |
14194.13 |
123460195 |
8697.975501 |
103.606788 |
| 10000元以上 |
134 |
13908.39 |
173053891 |
12442.41001 |
103.793955 |
| 合计 |
2607 |
202264.4 |
1226911822 |
6065.881203 |
77.585116 | |
| |
| 宝安 |
| 价位 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
每套面积 |
| 4000元以下 |
13335 |
1187882.43 |
3982571382 |
3352.664608 |
89.080047 |
| 4000到6000 |
4186 |
407448.22 |
1885071009 |
4626.529008 |
97.335934 |
| 6000到8000 |
177 |
25236.21 |
159604751.9 |
6324.434291 |
142.577457 |
| 8000到10000 |
35 |
2504.17 |
23383577 |
9337.855257 |
71.547714 |
| 10000元以上 |
96 |
8106.29 |
96576059 |
11913.71873 |
84.44052 |
| 合计 |
17829 |
1631177.32 |
6147206780 |
3768.570531 |
91.490118 | |
| |
|
龙岗 |
| 价位 |
套数 |
合同面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
每套面积 |
| 4000元以下 |
11462 |
1079630.06 |
3299575844 |
3056.209683 |
94.192118 |
| 4000到6000 |
4023 |
336869.94 |
1555040796 |
4616.14591 |
83.736002 |
| 6000到8000 |
220 |
21086.86 |
136977933 |
6495.890473 |
95.849363 |
| 8000到10000 |
7 |
773.66 |
6319636 |
8168.492619 |
110.522857 |
| 10000元以上 |
3 |
440.62 |
19887083 |
45134.31755 |
146.873333 |
| 合计 |
15715 |
1438801.14 |
5017801292 |
3487.487709 |
91.55591 | |
| |
| 大工业区 |
| 价位 |
套数 |
面积 |
金额 |
均价(合同面积) |
每套面积 |
| 4000元以下 |
325 |
33164.24 |
83459358.12 |
2516.546681 |
102.043815 |
| 合计 |
325 |
33164.24 |
83459358.12 |
2516.546681 |
102.043815 | |
| |
|
2003年全年批出的预售面积统计 |
| 行政区 |
预售总面积 |
住宅面积 |
| 宝安 |
1554143.54 |
1326285.78 |
| 大工业 |
58518.43 |
53554.65 |
| 福田 |
1695062.17 |
1114747.84 |
| 龙岗 |
1033986.18 |
799196.47 |
| 罗湖 |
772492.84 |
712820.76 |
| 南山 |
3145966.6 |
2709273.9 |
| 盐田 |
283363.42 |
228299.8 |
| 合计 |
8543533.18 |
6944179.2 | |
